中国房价究竟高不高——153个国家房价走势比较

0 Comments

查阅资料可知,1987年全国商品房平均单价408元/平米,而2020年全国平均房价9753元/平米,上涨23倍。1980年代末到1990年代初,北京的平均房价是1750元/平米,2020年11月北京新房价格51989元/平米,二手房价格40684元/平米,上涨23倍到29倍。1989年上海房价2300元/平米,2020年上海二手房价51875元/平米,同样上涨23倍。

在回答这个问题之前,有必要回答一个更宏大的问题,那就是世界各国的房价走势究竟是怎样的。中国的高房价问题,究竟是独一无二,还是一个普遍存在的现象。

这篇文章,我力图遍历全球主要国家,看一看全球各国近几十年的房价走势是怎样的。文章比较长,希望可以耐心看完,也可以跳过国家分析,直接看结论。

韩国人口5200万,人均GDP 32000美元。从1960年代起,韩国人均GDP以年均9.7%的增速,连续增长30年,被誉为“汉江奇迹”。从1960到1990三十年间,韩国城市化率从28%提高至74%,人口高度集中到首都首尔。韩国房产价格从1970到1990年涨幅至少7倍。从1991年开始,首尔房地产开始平稳增长,到2000年首尔房价几乎没有上涨。这主要由两方面原因,1985年韩国住房存量房为610万套,到2000年,住房存量达到1100万套。同时,韩国政府多方面手段控制需求。如限制土地价格、限制开发商利润,征收土地综合税、土地增值税。1997年,亚洲金融危机爆发,韩国再次开始活跃房地产交易,2000年到2008年首尔房价增长了150%。2005年,韩国政府出台累进制房产税,最高2%,但即便如此,也没有阻挡房价上涨。目前,首尔市中心平均房价合人民币高达134224元每平,市郊平均房价合人民币每平65400元。按购买力平价衡量,2019年韩国人均GDP为43143美元,而日本按购买力平价计算,人均GDP为43235美元。按购买力平价计算,韩国已经基本追平日本。

日本人口1.26亿,人均GDP 40246美元。从1955年到2018年,日本地价经历了过山车行情,1955年到1991年,日本房价地价一路飙升,从1992年到2018年则一路狂降。1955年到1991年,日本全国城市土地价格平均上涨66倍,另有数据日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍,六个核心城市涨幅更是高达210倍。大城市房价涨幅明显高于全国城市平均涨幅,六大城市上涨了174倍,以外平均上涨64倍。另外,六大城市房价在1990年三季度见顶,其余城市在1991年三季度见顶。

随着泡沫经济破灭,日本房价开始回落。从2003年开始,日本房价尤其是东京地区房价开始探底回升。从2003年到2007年,房价平均上涨15%,2008金融危机爆发,房价回调。从2012年到2017年,房价大约又涨了20%。就目前而言,日本尤其是东京房价已经走出谷底,开始回升。目前,日本市中心房价合人民币62000元到125000元每平。

综合来看,日本房价与日本国家经济增长趋势高度吻合。从1956年到1970年,日本GDP年均增长7%,1973年石油危机爆发,日本GDP骤降,之后开始调整产业结构,转向技术密集型产业,从1975年至1990年,日本实际GDP年均增长4.5%。20世纪80年代末期一系列错误的应对政策和美日贸易战等多重因素打击下,再加上冒然刺破经济泡沫,随后日本陷入了失去的20年。90年代以后,日本景气不再,大量企业倒闭,银行坏账问题严重,就业问题突出,市场积弊迟迟没有出清。1992到2012年每年GDP实际增长不到2%以下。1999年以后日本经济陷入长期通缩。随着一系列改革落地,日本经济恢复小幅增长。

越南人口9270万,人均GDP 2564美元。越南上世纪90年代开始“革新开放”以来,经济开始长期向好,尽管遭遇97亚洲金融危机和08金融危机,依然不改越南经济长期优质表现。从2004年到2008年,越南房价明显增长,房地产销量较高,公寓均价突破1千美金/平方米,最高达到1650美金/平方米左右,按当时汇率算,约2801万越南盾/平米。2009年到2013年,受金融危机冲击,2009年房市萧条,房价大幅下降,2010年到2013年增长相对缓慢。从2014年开始,越南房价恢复增长,同时一系列政策鼓励房地产交易,越南房价再创新高,但始终没有超过金融危机前高峰。目前,越南最大城市胡志明市中心平均房价合人民币18859元每平。

马来西亚人口3194万,人均GDP 11414美元。马来西亚长期经济表现一直不错,上世纪马来西亚主要承载了大量日本投资,日本的“雁阵模式”的重要一环就是马来西亚。但随着90年日本经济增长停滞,马来西亚进一步发展受到影响,又先后遭遇了97亚洲金融危机和08金融危机的冲击。从1965年开始,马来西亚开始以五年一个周期开展“大马计划”,目前已经进行到第十一大马计划。大马计划就是参考计划经济模式,以五年为一个周期,对经济、社会、安全、交通和能源方面设下发展目标,集中资源投资建设。

在房地产市场上,马来西亚对中低收入者一直提供“廉价房”。在马第七(1996-200年)和第八(2001-2005年)和第九(2006-2010年)计划中,马政府用于住宅建设资金合人民币73亿元、150亿元、250亿元,占各五年总支出的3.4%、4.1%和5.2%,比例逐年增加。第八个大马计划中,共建造房屋近20万套,其中13.6万套(72%)是面向中低收入人群的低价房。家庭月收入低于1500令吉(约合人民币3400元)的家庭可以申请买“国民房”,对特困户政府还提供“廉价房”。一套70-80平的“国民房”售价只有4万令吉(相当于人民币不到10万元),而且地点并不偏僻。而且,马来西亚房产面积是按照套内面积计算。

由于大量政府低价房的供给,马来西亚房价并不高,炒房现象受到抑制。只有面向外国投资者的中高端房产相对较高。从2005年到2015年,吉隆坡的房价飙升了近122%(经通胀调整后为73%)。目前,吉隆坡市中心平均房价合人民币19844元每平。

新加坡面积还没有北京市大,人口570万,人均GDP 6.4万美元。由于独特的地理位置优势,新加坡依托于港口经济,发展成为地区重要的炼油、燃油材料中心,高端制造业和服务业非常发达。新加坡经济几乎完全不依赖房地产业。新加坡的房地产市场管理极具特色。

房地产市场分为组屋和私人住宅市场。组屋只限新加坡居民购买,一对夫妻只能拥有一套组屋。用来满足多数国民住房需求。而私人住宅市场面向包括外国人在内的所有人,而且不限购。组屋价格非常低廉,还有各种政策补贴,这让普通新加坡居民买房压力很小。而且组屋从36平的一室一厅到115平的四房两厅,满足从两口之家到三代同堂低收入家庭需要。新加坡住房拥有率已经高达90%。目前,新加坡市中心平均房价合人民币129094元每平。

泰国人口6903万,人均GDP 7274美元。泰国的经济发展历史和多数东南亚类似,同样被美国投资扶持,在80年代到90年代受惠于日本经济增长,又同样面临97亚洲金融危机的严重冲击。而且,97金融危机就发端于泰国,泰国受的打击也格外重。除此以外,泰国社会治理一直有严重的问题。尽管早在1932年,泰国已经完成君主立宪,泰王室却始终保持着巨大的权力,军方也经常干涉政治进程,社会稳定治理被频频打断。泰国经济依赖农业、简单轻工业和旅游业,地区发展不平衡、城乡二元结构严重对立,中产阶层与农民阶层矛盾重重,最终导致了2006年到2016年持续不断的社会动荡。

在房地产市场上,一方面土地私有,许多贫民阶层并没有实力购买城市房产,另一方面政府规定房地产市场整栋公寓51%为泰国人购买,49%卖给国外投资者,本国人享受贷款优惠等许多政策便利。正由于泰国旅游业的高度发达,许多外国人到泰国投资置业,泰国本地二手房市场很不健全。首都曼谷基础设施投资严重不足,公路、公共交通欠账严重,而私家车数量高速增长,这导致了严重的“曼谷大堵车”。近年来,泰国政府大力投资公共交通建设,改善投资环境,经济增长前景向好,房地产市场已经迎来暴涨。高端公寓的价格由2002年的60000泰铢的均价暴涨到2007年的15万泰铢的均价,2007年最具代表的公寓The Sukhothai Residences的均价达到了惊人的23.5万泰铢每平米。在渡过08金融危机后,高端公寓从2010年的13万泰铢每平方的均价再次飙升到2018年的28万泰铢每平方的水平,约合6万人民币每平,并且仍在平稳上涨。目前,泰国首都曼谷市中心平均房价合人民币37211元每平。

中国香港人口752万,人均GDP4.87万美元。可以看到,香港房价除了少部分时期,一直处于长期上涨。97年开始的房价下调,是因为特首的“八万五建屋计划”。从98年开始,港府开始大幅增加土地供应,2000年有85710套住宅建成,01年又有总共10万套住宅推向市场,房价掉头向下。结果舆论大为不满,报纸连篇累牍的反对建屋计划,有房民众也反对建屋计划,社会动荡不安。最后无奈,建屋计划终止,港府控制土地交易数量。在逐渐消化完新建房屋后,房价开始单边上涨。

有研究发现,将香港家庭按收入分成多个组别,高收入组别(25000以上港元)的就业人数所占比重一般都在2000年前后开始下降,但下降幅度一般为1个百分点。1993~2003年间,低收入组别就业人数所占比重上升了4个百分点;中等收入组别所占比重总和则下降了16个百分点;而高收入组别的就业人数所占比重总和上升了11个百分点。高收入和低收入家庭越来越多,中等收入家庭数目则减少,收入不均等状况持续恶化。

香港的房价在08金融危机仅仅短暂下调,随后又恢复快速上涨。2002-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从4.46万港元/平米、3.32万港元/平米、2.92万港元/平米提高到19.45万港元/平米、17.57万港元/平米、10.72万港元/平米,分别增长3.36倍、4.29倍、2.67倍;同期,家庭年收入中位数从19.2万港元提高到32.76万港元,仅增长0.71倍。

2019到2020年,因为众所周知的原因,香港房价发生下跌,随着5月国安法落地,香港房价再次恢复上涨。目前,香港市中心平均房价合人民币高达208284元每平。

菲律宾人口1亿200万,人均GDP 3198美元。菲律宾原为美国殖民地,在上世纪50年代经济水平曾领先于韩国和绝大多数东南亚国家。在随后的发展过程中,被其他亚洲国家甩在了后面。菲律宾是东盟经济体中最早采取“进口替代”策略的国家,直到1985年,菲律宾贸易政策才最终转变为“出口导向”。由于错过了60、70年代世界范围内的产业转移浪潮,菲律宾经济表现明显不如其他东盟国家,再加上国内政局不稳,重要的改革措施迟迟得不到开展。从2000年以来,菲律宾经济开始明显好转。

最近五年,菲律宾经济表现抢眼,2018年经济增长率达6.2%,大量公共工程开建。从2010年到2018年,菲律宾首都马尼拉马卡蒂中央商务区价格上涨了近132%。以通货膨胀因素调整后的价格计算,2019年的住宅房地产价格仍比亚洲金融危机前的水平低10%。目前,首都马尼拉市中心平均房价合人民币22788元每平。

印度尼西亚人口高达2.62亿,国土面积191万平方公里,居世界第十五位,人均GDP 3894美元。印尼首都雅加达人口高达1028万,是东南亚第一大城市。印尼进入2000年以后,大规模利用外资,经济保持快速成长。欧美的很多成衣生产企业,已经把工厂转移至印尼,我们在国内也能买到大量印尼生产的服装。一方面经济高速增长,另一方面印尼社会也蕴含着深刻矛盾,除了上个世纪发生的两次排华事件以外,层出不穷,2019年5月,因不满选举结果,印尼又一次发生社会动荡。

尽管如此,印尼的房价已经开始明显增长。在2019年第一季度增长23.8%之后,在2019年第三季度环比增长16.2%。从2013年到2015年,印尼房屋销售额实现了两位数的增长。印尼房产投资回报率:雅加达的租金回报率高达7.09%。目前,印尼首都雅加达市中心平均房价合人民币18730元每平。

缅甸是东南亚著名的“佛国”,历史悠久复杂,矿产资源丰富,人口高达5390万,人均GDP 1326美元。缅甸经济潜力巨大,政局趋稳,经济步入正轨,但当前依然贫富悬殊,收入差距巨大。随着大量外国投资者的涌入,缅甸经济中心仰光房价于2011年开始快速增长,住宅租金也在迅速上涨。

老挝人口706万,人均GDP已达2568美元,高于越南、印度,其农业占GDP比重2017年为20.9%。老挝是社会主义国家,是东南亚唯一的内陆国,基础差底子薄,民众收入水平很低。近年老挝经济稳定增长,发展蕴含潜力,从2000年到2016年的实际GDP增长率平均为7.3%。目前,老挝首都万象房价基本和国内二线、柬埔寨

柬埔寨人口约1500万,人均GDP 1512美元。柬埔寨是世界著名遗迹“吴哥窟”的所在地。柬埔寨农业、制衣业、旅游业较为发达,民众收入很低,普通人月收入不足1000元人民币。从2004年到2007年,柬埔寨的房地产价格每年上涨约25%至40%。因金融危机又发生暴跌,之后再次上涨,金边的公寓平均销售价格从2012年到2019年翻了一番以上。目前,首都金边市中心平均房价合人民币15042元每平。

蒙古人口320万,人均GDP 4104美元。蒙古矿产资源丰富,民风彪悍。作为东北亚重要的内陆国,蒙古2019年GDP为955亿元人民币,而与她相邻的中国内蒙古自治区的年GDP达到了17212亿元人民币。蒙古国经济总量仅为中国内蒙古自治区的5.5%。蒙古严重依赖资源出口,主要消费品均需要进口。由于近年大宗商品需求不足,蒙古经济遭遇严重打击。现在,蒙古首都乌兰巴托市中心平均房价合人民币6963元每平。

哈萨克斯坦人口1839万。哈萨克斯坦资源丰富,在中亚五国中,其GDP总量远远超过其他四国GDP之和。2017年全年,哈萨克斯坦的人均GDP为10719.747美元,高于中国水平。哈萨克斯坦优异的经济表现离不开高超的领导人治理水平。稳定的经济增长同样带来良好的房地产价格。哈萨克斯坦最大城市阿拉木图市房价水平高居全国之首。截至2020年9月,阿拉木图市平均房价为43.9万坚戈/平方米(约合7600元人民币),购买一室(38平方米)、两室(56平方米)、三室户(70平方米)的均价分别为1670万坚戈、2450万坚戈和3070万坚戈,约合29万元、42万、53万元人民币。阿拉木图房价曾经一度上涨,政府采取多种手段,有效控制了房价的快速上涨。

乌兹别克斯坦人口高达3300万,2018年人均GDP为1526美元。乌兹别克斯坦是中亚较早可以生产汽车的国家之一,经济结构相对不错。2016年,首都塔什干房价约为791~1800美元/平米,居民收入低,房价同样不高。

塔吉克斯坦国家面积较小,人口928万,2018年人均GDP只有872美元,国家发展水平不高,民众收入低。同样塔吉克斯坦房价也并不高,2016年,首都杜尚别房价仅为472~868美元/平米。

吉尔吉斯斯坦人口640万,人均GDP 2018年已达到1281美元,发展水平还很低。2016年,首都比什凯克房价约为550~1500美元/平米。

土库曼斯坦人口560万,人均GDP 6967美元。土库曼斯坦各类资源丰富,经济发展水平不错,近十年来已居中亚地区前列。2016年,首都阿什哈巴德房价已经达到1500~2750美元/平米。总的来说,土库曼斯坦治理水平很差,统计数字造假严重。

印度人口13.24亿,人均GDP 2016美元。历史上,印度只是一个地理名词,存在100多个民族、1652种语言和方言。英国对印度殖民地统治,才真正第一次整合了印度次大陆。1947年,英国结束对印殖民地统治,同时有意制造了印巴宗教矛盾,导致了印巴分治,以及后续东巴,也就是孟加拉的独立。印度长年经济增长缓慢,1991年印度开始了经济自由化改革,经济增长开始加快。2016年,印度GDP超过原宗主国英国,成为世界第六大经济体。按购买力平价计算,印度2020年已经是世界第三大经济体,仅次于中国和美国。

印度人口众多,文盲率高达26%,基础设施差,贫富差距悬殊。印度经济近年表现出众,多数大城市的房价近年来一直在以两位数的速度上涨。房价涨幅最大的是超级大城市孟买——2017年的平均房价为8510美元/平方米,其市中心的房价在2010年就已达到1万美元/平方米,海滨大道的海景房2017年的价格更是高达1.7万美元/平方米。近7年的涨幅为70%,近30年间涨了600倍,涨势凶猛。目前,孟买市中心平均房价合人民币达42779元/每平米,市郊是15821元人民币/每平米。首都新德里的涨势也毫不逊色,尤其是自2009年以来房产升值迅猛,最高增幅达70%~90%。新德里市中心房价合人民币8843元到30952元每平。

孟加拉国是世界上最不发达国家之一,人口高达1.6亿,人均GDP只有1855美元,成人识字率只有72.3%,多数人口从事农业和渔业。孟加拉国首都达卡和所有落后国家一样,基础设施差,贫富悬殊,富人区房价高达1.2万元人民币/每平米,穷人却连住的地方都没有。

巴基斯坦人口高达2亿,文盲率高达40%,2018年人均GDP只有1473美元。巴基斯坦政局不稳,治安很差,经济发展水平低,但民风淳朴,对中国人有很大好感。巴基斯坦一半以上的城市人口居住在贫民窟和棚户区。巴基斯坦首都堡市中心平均房价合人民币5710元每平。

斯里兰卡人口2144万,人均GDP 4102美元。斯里兰卡以种植园经济为主,是南亚唯一人类发展指数评价为高的国家。随着旅游业的蓬勃发展,斯里兰卡房价发生上涨,全国房价在2018年飙升了17%(经通货膨胀因素调整后为16.3%)。目前,斯里兰卡首都科伦坡市中心平均房价合人民币已经高达16972元每平。

伊朗人口8165万,经济实力位居亚洲第七位,次于中、日、印、韩、印尼、沙特,人均GDP 5220美元。伊朗盛产石油,工业水平不错。伊朗长年受美国等西方国家制裁,反而促进了自主工业的快速发展。

由于承受制裁,导致伊朗国内陷入高通胀,房价在过去两年内飙升。2018年11月,伊朗德黑兰平均房价较去年同期上涨91.5%。到了2019年伊历第一季度(3月21日至6月21日),德黑兰建筑用地同比上涨174.6%;住宅同比上涨109.6%。也就是说,2019年德黑兰房价1年再次翻倍,而地价上涨达到了惊人的174.6%。目前德黑兰市中心平均房价合人民币每平23481元。

阿富汗人口约3680万,人均GDP 521美元。2011年,阿富汗政权被清除,国际社会的援助源源不断,阿富汗经济近年表现出众。近18年的时间里,阿富汗年经济平均增速基本保持在5%以上,成为中亚地区经济发展最快的国家之一。阿富汗首都喀布尔的房价在2008年大幅攀升,随着政局趋稳,社会逐步走向安定。目前,喀布尔市中心平均房价合人民币5422元每平。

伊拉克人口3800万,人均GDP 5878美元。伊拉克历史悠久,各类资源丰富,两河流域土地肥沃,经济发展水平一度比肩沙特,然而,残酷的战争严重打断了发展进程。伊拉克战争结束后,伊拉克经济开始高速增长,2012年人均GDP超过6000美元,剔除物价因素,也才刚刚超过战争前的经济水平。伊拉克显然非常具有经济增长的潜力,伊拉克首都巴格达的房价,在战争结束后就迎来了迅速上涨。尽管治安问题依然严重,随着人口回流,经济增长,伊拉克的房地产交易已经明显活跃了起来。目前,伊拉克贫富差距严重,很多人吃不饱饭,但是,首都巴格达的治安已经明显好转,市场交易恢复了生机。

科威特人口470万,国土面积比北京略大。科威特油气资源丰富,人均GDP高达34000美元。高收入对应着高速增长的房地产市场。从2012年以来,科威特房地产市场热潮不断,住宅、投资和商业地产销售高速增长,市场繁荣。科威特首都科威特城市中心平均房价合人民币51077元。

叙利亚历史悠久,矿产资源丰富,曾为中等发达国家。随着2011年内战的爆发,叙利亚经济遭受重创,大量平民沦为难民向欧洲进发。尽管现在叙利亚内战依然没有平息,但首都大马士革城内基本没有被战火波及,随着局势趋向稳定,重建开始,大马士革的房价已经出现上涨。

约旦人口有1000万,人均GDP 4248美元,经济依赖旅游、侨汇和援助。约旦首都安曼市中心平均房价合人民币9352元每平,周边的战乱导致许多人流入约旦,这推高了首都安曼的房价。近年由于约旦经济增长不佳,房地产表现同样萧条。

沙特阿拉伯是世界第一大原油生产和出口国,人口3255万,人均 GDP达到23219美元。沙特石油采炼、石油化工产业发达,近年在加速推动世俗化改革。沙特房地产市场2010年向外国人开放,近年力图将房地产业占GDP比例从5%推高到10%,政府推出了一系列活跃房地产业发展的政策。由于油价的长期低迷,导致沙特经济连年不振。2014年至2019年,全国房价下跌了18.2%(经通胀调整后为-20.4%)。目前,沙特首都利雅得市中心平均房价合人民币7447元每平。

阿联酋人口930万,人均GDP高达6.99万美元。阿联酋油气资源丰富,旅游业、酒店业、金融业等服务业高度发达。与一般人想象的不同,阿联酋第一大城市迪拜其实并没有什么石油资源,迪拜的发达依赖于她的第三产业。阿联酋近三年经济增长已经跌到3%以下,迪拜房价自2015年的高点以后,一直处于下跌通道。迪拜目前房地产供应量大,房产持有成本高,市中心平均房价合人民币24478元每平,还看不到恢复增长的机会。

卡塔尔油气资源丰富,人口只有264万,人均GDP达69026美元。为了迎接2022年世界杯,卡塔尔大兴土木,大量公共工程和住宅项目破土动工。尽管经济增长疲软,房价依然在缓慢上涨。卡塔尔首都多哈市中心平均房价,合人民币28282元每平。沙漠地区昼夜温差大,房屋维护成本高,卡塔尔有大量的移民在当地工作,卡塔尔本身还不是移民国家。

巴林面积还没有香港大,人口只有143万,人均GDP达24000美元。巴林经济依赖能源工业、金融业、旅游业。巴林社会更为世俗化,女性也可工作。巴林房价曾在2008年一度大幅上涨,之后随着金融危机和油价下降逐步回调,目前约在18000元人民币每平的水平。

阿曼483万人口,人均GDP 16419美元。阿曼和多数海湾国家一样,人口中有大量外来劳工,近年阿曼经济增长同样严重放缓,为了保证本国人口就业,阿曼采取政策限制外来人口就业。这导致房地产价格下降,2020年的前八个月,房地产交易与去年同期相比暴跌了24%,房地产价值同比下降了7.3%。阿曼首都马斯喀特市中心平均房价合人民币13499元每平。

也门人口2980万,人均GDP 944美元,而且自2015年便再次陷入内战。也门是中东地区最为贫穷的国家,而且也门的油气资源已经接近枯竭。也门人喜欢咀嚼一种叫做卡特的阿拉伯茶,这种茶会使人兴奋,实际是一种软毒品。也门人几乎白天一半的时间都在咀嚼卡特,和朋友聊天中度过。也门社会落后,国家内乱,经济没有起色,也门的房价却并不便宜。

黎巴嫩人口610万,人均GDP 8270美元。黎巴嫩经济依赖旅游业,同时几乎全民经商,黎巴嫩商人团结合作,在中东和北非,到处都可以见到黎巴嫩商人。尽管黎巴嫩经济长期没有起色,黎巴嫩一些地区房价却从2008年到2012年几乎翻番,从2013年到2018年还以每年18%的速度快速上涨。目前,首都贝鲁特市中心平均房价合人民币高达25947元,销量不振,需求不足。黎巴嫩首都贝鲁特生活成本甚至高于中国上海。

以色列人口905万,人均GDP达 43641美元。以色列土地贫瘠,资源短缺,水资源严重不足,故以色列高度重视教育,其教育投入占GDP比重达9%,24%的劳动人口拥有大学学历,其高新技术产业发达程度世所瞩目。2006年至2016年,扣除通胀因素,以色列房价上涨了82.1%,增速仅次于中国香港。高房价引发了社会问题,政府随后出台一系列措施,包括:

财政部增加了购置税,并对三套或三套以上的公寓的所有者征收附加税。结果,投资交易从2015年初的40%急剧下降到最近的15%。

自2015年以来,政府加大了以折扣价向承包商出售土地,承包商必须以低于市场的价格出售公寓。

无房的以色列人可以通过摇号中签购买房产。自2015年末推出以来,至少有60000户家庭中签,但实际上只有18000户家庭以折扣价购买公寓。

2017年7月,政府出台加强长期租赁市场政策,包括实行减税措施以鼓励租赁。

政策出台后,房价在2018年下降了0.9%(经通胀调整后为-1.94%),在2019年仅增长了1.6%(经通胀调整后为1.2%)。2020年的新冠疫情进一步导致房价下降,截至2020年第二季度,以色列自有住房的平均价格在一年中下降了3.22%(449,576美元),为2007年第二季度以来最严重的收缩。经通胀调整后,价格下跌了2.16%。目前,耶路撒冷的市中心平均房价,约合61630元人民币每平。

土耳其人口8300万,人均GDP 9311美元。土耳其矿产资源丰富,工业水平不错,近年大力投资基础建设,积极引进外资,土耳其近年经济增长水平较好。土耳其同时有严重的通胀问题,货币也曾几次贬值,这背后是土经济严重的内生性矛盾。尽管如此,土耳其房价已经明显上涨,最大城市伊斯坦布尔房产价格,从2010年到2018 年,房产价格翻了一倍,年化复合增长率为 9.1%。全国房价在2020年第一季度增长了5.6%(经通胀调整后为3.24%)。

格鲁吉亚人口342万,人均GDP 4300美元,40%的民众生活在贫困线年曾爆发战争,国家经济依赖农业、旅游业和轻工业,大量日用品需要进口。尽管居民收入水平低,格鲁吉亚最大城市第比利斯的房价却在上涨。在2019年第一季度,首都第比利斯的公寓平均销售价格上涨7.1%,至2,351格里拉(约合881美元)。此前,2018年第二、三、四季度,房价分别同比增长6.6%、16.6%和12.4%。房价增长源于格鲁吉亚近年的经济良好表现,2017到2019年,格鲁吉亚经济增长分别为4.8%、4.9%和5.1%。目前,首都第比利斯市中心平均房价合人民币8231元每平。

亚美尼亚人口306万,人均gdp 4200美元。从2002年开始,亚美尼亚GDP 连续六年以两位数的速度增长,2002年到2007年增长率分别为12.9%,13.9%,10.1%,13.3%,13.7%。其房地产市场在2002年至2008年间呈指数增长,价格上涨了570%。2009年,该国经济受到全球金融危机的打击,房地产价格在接下来的几年中逐渐下跌。在2014-2017年期间,它们总体上变化不大。目前,亚美尼亚首都埃里温市中心平均房价合人民币10753元每平。

阿塞拜疆人口1000万,人均GDP 4721美元,油气资源丰富,经济增长缓慢。阿塞拜疆房价变化不大,首都巴库房价约合人民币7000到10000元水平。

英国是世界第五大经济体,能源资源丰富,金融业、旅游业等服务业高度发达,其生物制药、航空和国防工业同样居于前列,人口6679万,人均GDP 42491美元。英国房价同样高高在上,1990年、2000年的英国房价分别是1975年水平的5.07倍和8.62倍。大伦敦地区最近50年房价涨幅达106倍。过去20年,英国房产按建筑面积计价,每平方米价格上涨251%, 从1996年的£631/平方米飞跃至2016年的£2,216/平方米,合人民币约2万元。伦敦中心威斯敏斯特市,平均房价约合人民币145603元每平米。肯辛顿和切尔西平均房价约为21797元人民币每平。伦敦市中心平均房价,合人民币每平103260元每平。

法国是世界第七大经济体,能源冶金、汽车、航空航天、服装奢侈品业发达,人口6705万,人均GDP 40494美元。法国房价长期上行,1965-2015年间,巴黎市50年房价上涨32.5倍,明显超过法国房价平均涨幅(22.7倍)、法国名义GDP涨幅(28.1倍),根据法国统计局(INSEE)数据,1997年4季度至2017年3季度,巴黎市房价涨幅达2.95倍,明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍、法国平均的1.38倍。

法国于1894年即推出廉租房政策,法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,约为总住房面积的15%到20%。廉租房的建造过程会得到政府补贴。廉租房以外,还长期推行租房补贴等福利政策。廉租房确实解决了大量人群的住房问题,但也同时导致廉租房所在地区管理不足,年久失修,治安问题严重,以及各类腐败问题频发。目前,巴黎市中心平均房价合人民币97537元每平。

德国是世界第四大经济体,其电子、航天、汽车、精密机械、装备制造、军工等工业水平很高,德国人看重规则,严格执行计划,遵守时间。德国人口8292万,人均GDP 48196美元。德国政府通过公共政策提供住房供应,严控房价上涨,通过各种政策打击炒房获利,同时发展住房租赁市场,提供租金补贴,开展解约保护,遏制房东提租。通过一系列微观操作,德国政府精心呵护民众住房需求,多数民众住在租赁住房内。1970至2015年,德国的名义房价上升了90%,如算上通货膨胀,德国房价不但没涨,还下跌了11.3%,房价收入比也下跌了62%。从2005年开始,德国通过移民法案,转变为移民国家,开始放松房地产管制,随着人口流入,德国房价开始明显抬头。2017年柏林房价上涨20.7%,2018年上涨11%。尽管如此,德国房价依然平稳,剔除通胀影响后,1970年以来德国的实际房价下降了2.5%。在全球主要发达城市中,德国核心城市的房价水平合理,居民购房压力较小。从房价收入比看,柏林10倍、慕尼黑17倍,伦敦、新加坡、香港、北上广深等城市大约是其2-3倍。目前,柏林市中心平均房价合人民币46479元每平。

意大利人口6024万,人均GDP 34318美元,其制造业、纺织服装工业发达,中小企业是意大利经济的重要支柱。上世纪50年代到60年代,意大利经济曾经高速增长,被誉为“意大利奇迹”。2000年成立欧盟以后,意大利经济20年几乎停滞,陷于经济零增长,债务高增长的境地。从2000年到2008年上半年,意大利房价上涨了85%(经通胀调整后为53%),从2008年下半年到2011年,房价下跌了1.9%(经通胀调整后为-7.8%),从2011年到2014年,房价下跌了13.5%(经通货膨胀调整后为-16.3%)。从2015年到2019年,房价下降了1.2%,而实际价格下降了3.9%。目前,意大利房价最高城市米兰,市中心平均房价合人民币65986元每平。

西班牙是中等发达工业国,经济总量居欧盟第五位,人口4673万,人均GDP 29585美元。过去的22年中,西班牙每平方米的平均价格从670欧元上涨至1540欧元,增长了129%。08金融危机以后,房价保持跌势,直到2014年,房价迎来小幅回调。2020年新冠疫情普遍打击了欧洲房地产市场。目前,西班牙首都马德里市中心平均房价合人民币40381元每平。

葡萄牙人口1000万,和西班牙一样是在上世纪70年代才实现民主转型的,经济以轻工业、农业、旅游业为主,人均GDP 23146美元。由于经济增长缓慢,葡萄牙在2000年后的世界范围内房价普涨中,房价反而下降,过去的15年中,该国的年均增长率仅为0.6%。葡萄牙的房价从2014年开始回升,此后一直在上涨。房价在2015年上涨了4.5%,在2016年上涨了4.8%,在2017年上涨了4.6%,在2018年上涨了6.1%。即便如此,葡萄牙的房价在欧洲范围内依然是较低的。葡萄牙首都里斯本市中心平均房价合人民币34108元每平。

荷兰国土面积相当于2个半的北京,人口1740万,经济高度发达,化工、冶金、机械制造、电子、钢铁、造船等工业水平居于世界前列,人均GDP达52978美元。在经历了将近15年的房地产繁荣之后,荷兰的房地产市场在2008年疲软,直到2014年才开始复苏。从2014年第一季度到2020年第一季度,全国房价上涨了近43%,阿姆斯特丹的房价上涨幅度高达80% 。从1996年第一季度到2001年第二季度,荷兰的房价中位数上涨了104%(经通胀调整后为73%),或者每年平均增长21%(经通胀调整后为14.6%)。在此期间,阿姆斯特丹的房价上涨了约132%(经通胀调整后为96%)。2020年,荷兰房地产市场几乎没有受到新冠疫情的影响,依然保持增长。首都阿姆斯特丹市中心平均房价合人民币60321元每平。

荷兰同样拥有社会廉租房政策,以满足低收入人群住房需求,荷兰社会廉租房的数量占到住房存量的35%(2005年),遥遥领先于大部分欧盟国家。紧随其后的丹麦、奥地利、瑞典、英国和捷克,这一比例只有20%左右。从2011年开始,荷兰住房协会将手中90%的月租金低于647欧元的公共廉租房出租给年收入不超过33614欧元的家庭,其余的10%出租给收入稍高一点的家庭。当然,荷兰廉租房需要漫长的排队等待,可能长达5年,大城市如阿姆斯特丹可能长达10年。荷兰的住房保障制度依然可以说是欧盟国家中做得最好的。

卢森堡人口只有60万,人均GDP 10.4万美元,居世界第一。卢森堡人口以每年2.5%的速度增长,房价自2010年以来以4.7%的速度增长,目前约为每平米5669欧元。卢森堡物价极贵,一套标准汉堡套餐合人民币80元,1瓶330毫升矿泉水21元,1公斤西红柿19元,1升汽油9元,公交月票282元,60M宽带每月412元,1分钟手机通线元。卢森堡目前市中心平均房价合人民币75447元到119126元每平。

比利时人口1143万,人均GDP 46617美元,是欧洲大陆最早进入工业化的国家,其化工产业、生命科学比较发达。比利时在房地产繁荣期,也就是2000年至2008年第三季度,全国房价飙升129%(经通胀调整后为86%)。自危机以来,房价一直跟随经济。经济强劲时,房价上涨。当经济疲软时,房价停滞不前。近10年,比利时经济增长速度一直在3%以下波动,目前比利时首都布鲁塞尔中心城区房价约合人民币26982元每平。

爱尔兰人口492万,人均GDP 77450美元。爱尔兰历史上经济落后,被称为“欧洲农村”,自上世纪70年代,经济开始高速增长,被誉为“凯尔特之虎”。爱尔兰经济高度开放,同时政府非常重视长期教育投入,其国民受教育水平不断改善,从欧洲落后水平,已经成为欧洲第一,世界第四。在爱尔兰25至34岁的年轻人中,56%接受了高等或继续教育,仅次于韩国、俄罗斯和加拿大。

从1996年到2006年,爱尔兰经历了大规模房价暴涨,平均二手房价格上涨了383%,新房价格上涨了284%。2008年金融危机,爱尔兰房价泡沫随之破灭,房价迅速下跌,比高峰期下跌53%,房价在2008年至2012年,暴跌了12.4%、18.6%、10.5%、16.7%、4.5%,经通胀调整后为-13.4%、-14.3%、-11.6%、-18.7%、-5.7%。到了2013年,房价又开始回升,从2013年到2018年,房价上涨了6.4%、16.3%、7.1%、9%、12.1%、6.25%,经通胀调整后为6.2%、16.6%、7%、9%、11.7%、5.51%。政府为了防范严重泡沫,出台了一系列限制贷款比例的举措,房价依然快速上行。爱尔兰同样提供社会福利房,每户家庭平均轮候时间达4年两个月,目前爱尔兰住房问题依然突出。爱尔兰首都都柏林市中心平均房价约每平米44427元。

瑞士人口850万,人均GDP高达82839美元,仅次于卢森堡居世界第二。瑞士高档钟表、化工、医药、机械制造是工业支柱,其金融业也非常发达。从2000年到2016年,瑞士的房地产市场房价上涨强劲,自住住宅价格上涨了80.5%(实际价格为70.2%)。从2017年开始,瑞士房地产市场开始下跌。这依赖于政府严格的贷款政策,以及持续上升的瑞士法郎汇率。

2020年,瑞士城市日内瓦,房价中位数为合人民币每平米105635元。瑞士住房自有率只有44%,是欧洲地区最低国家。瑞士有完善的住房租赁市场,同时政府限制炒房,严格控制拥有二套房。瑞士的房屋空置率只有0.94%,是世界最低水平,大大低于一般5%-8%的全球平均值。

奥地利人口890万,人均GDP 51513美元。奥地利历史上国有化程度非常高,在加入欧盟后,除了少数核心企业外,大量企业已进入私有化过程。奥地利机械工业和化工业水平非常发达,旅游业等服务业水平高。自2004年第三季度以来,维也纳的房价一直持续上涨。从2003年至2013年,维也纳的房价飙升了99.6%(剔除物价因素为61.7%)。奥地利以外地区的房地产价格涨幅较小,从2003年至2013年仅上涨了37.1%(剔除物价因素为11.1%)。之后奥地利的房价维持在较高水平缓慢上涨。奥地利住房自有率仅为56.4%。欧洲德语区国家,都是低住房自有率,完善的租赁市场,以及大量的政府公共住房供应。奥地利首都维也纳市中心平均房价合人民币39708元到111185元每平.

丹麦人口573万,人均GDP 60596美元。丹麦农牧渔业发达,医药工业是其支柱产业。从2003年第一季度到2007年第二季度,丹麦全国平均房价增长了75.4%,实际增长了63.6%(丹麦抵押银行协会数据)。哥本哈根地区的价格上涨了88.3%(实际价值为75.6%)。之后,从2007年到2012年,房价进入下跌通道。2013年至今,受欧洲负利率环境影响,价格恢复上涨,幅度从1.3%到5%左右。丹麦限制外国人购房,外国人要买房需要居留5年以上。目前,丹麦首都哥本哈根市中心每平米价格合人民币51345元。

挪威人口537万,人均GDP 81807美元,高居世界第三。挪威油气、渔业资源丰富,航运业也非常发达。挪威房价长期上涨,从2002年至2018年期间,奥斯陆的独立式住宅价格上涨了184%,房价仅在2003年、2008年和2018年的少数季度发生下跌。挪威经济一直长期温和增长,政府对民众买房提供一系列补贴,包括利率优惠、税收减免等。挪威首都奥斯陆物价非常高,一套麦当劳标准汉堡套餐合人民币83元,一瓶330毫升矿泉水20元,1公斤西红柿24元,公交月票585元,1升汽油12元,60M以上宽带每月347元,1包万宝路香烟102元,奥斯陆市中心房价每平米64785元。

瑞典人口1011万,人均GDP 54112美元。瑞典航空业、核工业、汽车制造业、军事工业,电讯业和医药产业等工业水平居于世界先进行列,也拥有宜家、沃尔沃、ABB、爱立信等世界知名企业。从1996年到2007年,大斯德哥尔摩房价指数飙升了217%(经通胀调整后为119%),2012-2019年,房价飙升了48%以上(经通胀调整后为38.4%)。在过去的二十年中,房价上涨了230%(经通胀调整后为155%)。目前,斯德哥尔摩市中心房价合人民币每平米75362元。

在住房政策上,瑞典有面向全体民众的公共租赁住宅,在1965–1974年间,瑞典实施了“百万住宅计划”(The Million Programme),仅1970年就建成了110000套。同时还有合作住宅项目,住宅拥有者通过入股的方式共同拥有购买房屋。瑞典人自住房和租住房的比例,大致对半开。

芬兰人口551万,人均GDP 49960美元。芬兰森林和金属工业发达,信息通讯、能源环保和化工等产业水平较高。芬兰从2001年到2008年第二季度的房价暴涨最为典型。由于经济和工资增长强劲,加上利率下降。结果,房价大幅上涨。从2001年到2008年第二季度,按通货膨胀调整后的价格,芬兰的房价上涨了42%,大赫尔辛基上涨了近46%。芬兰的房价涨跌与经济表现高度相关。而芬兰的经济又和诺基亚的表现紧密相连,从1998年到2007年,诺基亚占芬兰全部出口的20%,仅在2000年,诺基亚就占了芬兰全部GDP的4%。由于智能手机的冲击,诺基亚开始走下坡路,芬兰经济表现也随之一蹶不振。目前芬兰首都赫尔辛基的市中心房价合人民币每平米64755元。

冰岛人口只有35万,人均GDP 73191美元。冰岛经济依赖渔业、水利和地热发电以及旅游业。从2000年第一季度到2008年第一季度,冰岛经历了前所未有的住房繁荣,房地产价格上涨了152.9%(按通货膨胀因素调整后为71%),随后开始回调。而从2010年到2018年,住宅房地产价格飙升了100%(经通胀调整后为58%),其中2016年和2017年每年增长15%。世界经济的繁荣推升了旅游业,同样也就带来了冰岛房地产业的繁荣。目前冰岛首都雷克雅未克每平米房价合人民币30586元。

捷克人口1065万,人均GDP 22973美元。捷克的汽车制造业等传统工业水平很高,斯柯达就是原产于捷克的百年品牌。1998年到2003年,受加入欧盟消息影响,捷克房地产上涨,公寓楼价格涨幅最大,达118%。其次是个人公寓,占91%。独户房屋的价格上涨了58%,而住宅用地的价格仅上涨了31%。04、05年房价停滞,06到08年又赢来短暂景气,09到13因金融危机开始下跌,14到17年房产市场又一次上涨,其中17年上涨10.66%。目前,捷克首都布拉格市中心房价每平合人民币41579元。作为原苏东国家,上世纪90年代以前,捷克住房实行福利和社会保障的住房分配制度。1994年开始,捷克开始实施住房制度改革,逐渐转向商品化住房市场,并逐步建立了面向低收入家庭的住房租赁补贴和年轻人的贷款优惠补贴等制度。

斯洛伐克人口540万,人均GDP 19547美元。汽车、电子、机械制造、农业和旅游业是斯洛伐克主要支柱产业。作为转型国家的斯洛伐克,随着一系列政策措施的落地,经济表现长期增长,这相应带来房地产市场的繁荣。由于外国人买房没有法律限制,在国外买家的推动下,从2005年至2008年,斯洛伐克平均住宅价格上涨78.19%,在随后的年份中要么持平,要么小幅上涨。由于斯洛伐克体量很小,其多数城市租房市场很有限,2020年尽管有疫情冲击,2020年第一季度,斯洛伐克房价依然在上行。斯洛伐克首都布莱迪斯拉夫地区市中心房价在28337元每平。

波兰人口3840万,人均GDP 15424美元。波兰是欧盟第九大经济体,在东欧经济总量仅次于俄罗斯。波兰是东欧经济转型国家中最为成功的国家。波兰在经济上采用一步到位的“休克疗法”,忍受高昂的通货膨胀长达9年时间,到1998年,波兰通货膨胀才降低到个位数水平。与此同时,西方国家减免了波兰外债的50%,法国和美国甚至减免了70%。另外,大量的外国直接投资涌入波兰,参与波兰的私有化进程,投资波兰实体产业。从1990年到2019年,波兰经济保持着3%-5%增长速度,在欧洲各国中表现抢眼。波兰首都华沙的房地产价格在繁荣时期飙升,2005年上升了23%,2006年上升了28%,2007年上升了45%,2008年上升了13%。房价随后连续6年下跌。从2008年到2013年,波兰7个主要城市的房价下跌了13.8%(经通胀调整后为-25.3%)。房价在2014年再次开始上涨,此后一直在上涨。波兰有严重的贫富分化问题,很多年轻人租不起房。2016年,波兰出台“国家住房计划”,为低收入群体建设经济适用房。目前,波兰首都华沙的市中心平均房价合人民币27934元每平。

乌克兰人口4203万,人均GDP只有 3095美元。乌克兰在欧洲面积仅次于俄罗斯,土地肥沃,矿产资源丰富,在独立时拥有雄厚的工业基础和完整的军事工业体系,苏联的火箭制造基地就在乌克兰。由于乌克兰媲美小俄罗斯一般的雄厚实力和重要地缘地位,西方是不可能帮助其发展的。苏东剧变后,乌克兰迅速陷入腐败的寡头政治,国家在贪腐政客的表演中一步步滑向深渊。经济的倒退,直接导致乌克兰民众的悲剧。因生活所迫,大量乌克兰女性沦为易者。许多人做起了生意,乌克兰甚至被称为“欧洲子宫”。

在2000年到2007年,乌克兰有一段政治稳定,经济快速增长时期,与此对应,乌克兰的房价在2000年到2008年暴涨了1000%。随着社会的动荡,经济萎缩,乌克兰房价至今降低了72%。目前,乌克兰首都基辅市中心平均房价合人民币12279元每平,市郊平均房价在5696元每平。基辅物价比北京低得多,基辅市民平均工资,合人民币只有3689元。

白俄罗斯人口939万,人均GDP 6663美元。白俄罗斯经济以食品工业和石油工业为主,经济结构较为单一。白俄罗斯经济高度依赖俄罗斯,1996-2008年,白俄罗斯经济连续12年年均增长8%以上。到21世纪初,白俄罗斯经济已达到并超过独立前水平,2000年和2001年工业产值分别超过1989年的3%和9.1%。2009年,白俄罗斯经济陷入衰退,2017年开始恢复增长。随着放开外国人买房,白俄罗斯房价已经迎来快速增长。2010年到2017年,白俄罗斯房价平均每季度上涨20%,目前明斯克市中心平均房价合人民币在12459元每平米,市郊房价在7836元每平米。

俄罗斯人口1.46亿,人均GDP 11585美元。俄罗斯是世界上受教育水平最高的国家之一,25岁到64岁的俄罗斯人受高等教育比例达54%。俄罗斯工业基础雄厚,油气资源丰富,工业水平较高。与此同时,俄罗斯经济结构不合理,第一产业和第三产业的产值远低于第二产业,第二产业中,重工业发达,轻工业发展缓慢,民用工业落后。而且,俄罗斯经济高度依赖油气出口。

从2000年到2007年,随着石油价格的上涨,俄罗斯经济不错,房地产市场随之繁荣,二手房价格飙升了436%,新房价格则上涨了362%。在全球能源价格下跌之后,俄罗斯于2009年陷入严重衰退。公寓价格在2009年第二季度急剧下跌。市场在2012年开始复苏,到2012年第4季度,现有住房价格同比增长16.9%(经通胀调整后为9.7%)。然而,全球石油价格再度下跌,加上美国和欧盟实施的经济制裁,使俄罗斯从2015年到2016年陷入经济衰退。在此期间,房价从2015年到2017年同比下降了11%(经通胀调整后为-22%) 。随着经济状况的改善,房地产市场在2018年初再次开始复苏。在原油价格平均上涨近5%之后,过去两年来房价上涨了11.8%(经通胀调整后为4%)。

立陶宛人口287万,人均GDP 19090美元。立陶宛工农业水平较高,经济转轨成功,经济保持较快增长。立陶宛98%的住房为私人拥有,2002到2006年,立陶宛首都维尔纽斯房价上涨了275%,随后开始下跌,到2013年开始复苏,从2014年到2018年,房价上涨了16.18%(经通胀调整后为7.97%)。目前,首都维尔纽斯市中心平均房价合人民币21810元每平。

爱沙尼亚人口132万,人均GDP 22928美元。爱沙尼亚第三产业发达,IT和电信业水平很高,在欧盟处于领先位置。由于经济表现良好,从2000年到2007年,爱沙尼亚的住房市场一直在持续繁荣。首都塔林的两居室公寓平均价格从2000年到2007年上升了448.7%。自住率从2002年的85%强劲上升到2004年的96%。从2008年到2010年,爱沙尼亚房价暴跌,2010年房价水平几乎回到了2005年。2011年,又一次恢复上涨,从2011年到2017年,房价平均每年上涨9.2%(经通胀调整后为7.1%)。现在基本回到了最高点的水平。目前,首都塔林的房价合人民币在22175元每平。

拉脱维亚人口196万,人均GDP 18089美元。拉脱维亚第三产业占比较高,工农业发达,经济转型也较为成功。在2000年到2007年的经济高速增长期间,其房地产价格上涨700%。金融危机后房地产价格大幅回调,2010年以后复苏,房价在之后的年份小幅上涨,但始终没有回到2008年时的高点。目前,拉脱维亚首都里加市中心平均房价合人民币每平米16172元

匈牙利人口979万,人均GDP 15939美元。匈牙利工农业基础较好,是转型较为成功的国家之一。得益于经济的良好表现,匈牙利的房地产市场近年一直在上涨。2014年到2018年,匈全国房屋价格指数增长为8%。18.2%、16.9%、15.1%和18.3%,二手房销售总量同样连年增长。目前,首都布达佩斯市中心平均房价合人民币每平米22857元。

罗马尼亚1952万,人均GDP 12301美元。罗马尼亚服务业占据经济主导地位,工业水平一般。罗马尼亚是转型较为成功的国家之一,经济很快恢复增长,房价随之攀升,罗首都布加勒斯特的房价曾在2005-2007年之间上涨了250%,而外地主要城市上涨的幅度在150-200%之间。到2009年房价达到最高峰,首都住宅均价达到一平米2500欧元。之后房价暴跌,到2012-2013年均价跌至一平米800欧元左右。随着经济危机消退和经济增长企稳,房价出现回升。2015到2018年,房价年同比上涨5%到10%之间。目前,罗马尼亚首都布加勒斯特市中心平均房价合人民币14662元每平。

摩尔多瓦人口355万,人均GDP 3189美元。摩尔多瓦工业基础薄弱,农业生产发达,是欧洲最穷国家。摩尔多瓦在经历经济连年下滑后,从2000年2008年经济每年增长7%-8%。房价随之从2002年到2008年每年上涨30%至40%,然而随着经济停滞,从09年开始房价又连续下跌。目前,摩尔多瓦首都基希讷乌市中心平均房价合人民币每平米7081元,市中心最高房价不过每平米9179元。

斯洛文尼亚人口206万,人均GDP 26234美元。斯洛文尼亚工业、科技基础良好,服务业发展水平高,被称为“东欧小瑞士”。斯洛文尼亚旅游业发展水平高,占GDP比重达12.3%。斯洛文尼亚房价同样在2000年到08年经历大幅上涨,在随后几年连续下降,进入17年后,房价开始恢复上行。首都卢布尔雅那市中心平均房价合人民币在每平米29336元。

克罗地亚人口417万,人均GDP 14869美元。克罗地亚是前南国家中经济基础较好的国家,以第三产业为主。在经历房地产市场长期小幅下跌后,从2017年开始克罗地亚房地产表现长期向好。2017到2018,房价上涨幅度在4%到7%。目前克罗地亚首都萨格勒布市中心房价合人民币在23053元每平米。

塞尔维亚人口718万,人均GDP 7234美元。塞尔维亚服务业发展水平较高,汽车工业水平不错。由于高失业率和经济表现不佳,塞尔维亚房地产价格在过去几年变动不大。目前,首都贝尔格莱德市中心平均房价合人民币在每平米20603元。

波黑人口351万,人均GDP 5951美元。波黑在前南时期就是较穷的地区,独立后又经历了内战,不过波黑资源丰富,经济发展潜力较大。但波黑内部问题较多,几乎没有人愿意投资其房产。首都萨拉热窝市中心房价合人民币每平米13094元。

黑山62万人,人均GDP 8761美元。黑山也是前南国家中比较落后的国家,经济基础薄弱,旅游业和制铝工业是其支柱。黑山的房地产市场更接近一个旅游地经济特征。作为旅游度假地,大量俄罗斯人买入黑山的物业,同时经济增长不错,黑山的房地产业一直是时涨时跌,经历过山车行情。目前,黑山首都波德戈里察的市中心平均价格合人民币每平米11608元。

北马其顿人口208万,人均GDP 5468美元。北马其顿是一个内陆多山国家,有矿产资源,经济受前南危机影响,经济发展水平不高。北马其顿2007年房价上涨10.9%(经通胀调整后为11.8%),2008年上涨25.2%(经通胀调整后为18.2%),之后房价时升时降。目前,北马其顿首都斯科普里市中心房价合人民币每平9813元。

保加利亚人口700万,人均GDP 9273美元。保加利亚传统上是一个农业国,工业也以食品加工业和轻纺工业为主。保加利亚房价在200年到2008年前曾迎来达到300%的暴涨,在随后几年又快速下跌,15年后恢复小幅上涨。目前,保加利亚首都索菲亚市中心房价合人民币每平米13308元。

阿尔巴尼亚人口288万,人均GDP 4125美元。阿尔巴尼亚经济基础一般,经济受严重腐败问题困扰。从1996年到2006年,阿尔巴尼亚房地产价格上涨了300%以上。自2010年以来,房价持续下跌。目前,阿尔巴尼亚首都地拉那市中心房价合人民币每平13375元。

希腊人口1072万,人均GDP 20324美元。与一般人的印象不同,1950年到1973年,希腊曾经维持了长达23年的高速经济增长,年增7%,仅仅排在日本之后。尽管有个别年份的经济收缩,但直到2008年前,希腊的经济增长水平在欧洲都是名列前茅的。希腊的债务危机是一系列政策与多年积弊的共同结果,希腊的航运业、旅游业和医药产业水平都非常高。经济表现好,希腊房地产价格曾长期上涨,1997年到2008年,希腊房地产价格一直处于上行通道,2004年,海边物业的价格上涨了30%至40%。雅典2006年房价上涨了11.2%。随着金融危机的到来,以及希腊承认为加入欧元区造假,希腊房地产价格随之暴跌,直到17年才跌到谷底,开始缓慢恢复。目前,希腊首都雅典市中心房价合人民币约20015元每平。

埃及人口1亿,人均GDP 2549美元。埃及工业、农业、旅游业较为发达。埃及人口膨胀,贫富悬殊,近年还遭受社会冲击,失业高企,通胀横行,埃及近年的房价一直在下降。不过,由于货币贬值,很多埃及富人反而看好埃及房产。这是因为埃及人口过多,住房需求一直很高,随着社会逐渐恢复生机,经济增长,房价依然有增长潜力。目前,埃及最大城市开罗市中心平均房价合人民币6138元每平。

利比亚人口637万,人均GDP 7235美元。利比亚石油资源丰富,曾富甲非洲。2011年利比亚陷入内战,内战结束后,石油生产曾一度恢复。可悲的是,2019年内战再次爆发。2020年因新冠疫情而暂时停战中。在内战以前,随着房地产市场开放政策实施,利比亚房地产曾经迎来大幅上涨,战争打断了这一切。今天依然看不到利比亚内战结束的希望。

突尼斯人口1170万,人均GDP 3447美元。突尼斯工业水平在非洲国家中名列前茅,旅游业也比较发达。2011年以来,突尼斯房地产价格持续上涨,年增幅在5%到15%。到18年,突尼斯房地产增速由升转跌。虽然突尼斯经济增长不错,但失业率一直较高。突尼斯首都突尼斯城市中心平均房价合人民币6048元每平。

摩洛哥人口3650万,人均GDP 3204美元。摩洛哥渔业资源丰富,工业水平较低,旅游业较发达。摩洛哥是比较平稳渡过蔓延阿拉伯国家动荡危机的国家,摩洛哥通过一系列行之有效的改革措施回应了社会关切。并且,在2000年到2010年的多数年份里,由于经济快速扩张,摩洛哥的房地产市场一直在上涨,直到近年随着经济放缓,房价开始小幅回调。目前,摩洛哥第一大城市卡萨布兰卡市中心附近的平均房价,依然高达合人民币13493元每平。

毛里塔尼亚人口450万,人均GDP 1219美元。毛里塔尼亚经济基础薄弱,是世界最不发达国家之一。2005年和2008年曾发生两次政变。外国人不能持有房产。

马里人口1869万,人均GDP 901美元。马里是西非内陆国,有多个历史遗迹,是世界最不发达国家之一。2012年、2020年两次发生军人哗变,国内政局不稳。

尼日尔人口2150万,人均GDP 412美元。尼日尔也处于西非内陆,是世界最不发达国家之一。尼日尔2010年曾发生政变。

乍得人口1490万,人均GDP 730美元。乍得是世界最不发达国家之一。乍得国内政局一直不稳定。

苏丹人口4312万,人均GDP 977美元。苏丹是世界最不发达国家之一,苏丹同样国内政局长期不稳。

南苏丹人口1253万,人均GDP 253美元。南苏丹是世界最不发达国家之一,2013年爆发暴力冲突。

厄立特里亚人口670万,人均GDP 900美元。厄立特里亚是世界最不发达国家之一,2020年又一次与邻国爆发冲突。

埃塞俄比亚人口1.05亿,人均GDP 772美元。埃塞俄比亚是世界最不发达国家之一。从2000年到2018年以来,埃塞学习中国经验,年均经济增长达9%。然而这一切随着新政府的上台戛然而止。总理阿比·艾哈迈德积极向西方靠拢,大搞私有化改革,对中资企业征重税。2019年,阿比·艾哈迈德获得诺贝尔和平奖。2020年,埃塞俄比亚爆发内战。

吉布提人口94万,人均GDP 2050美元。吉布提自然资源贫乏,工农业基础薄弱,95%以上农产品和工业品依靠进口。吉布提在上世纪90年代曾爆发冲突,从1999年至今政局稳定。吉布提也是世界最不发达国家之一。

索马里人口1518万,人均GDP 499美元。索马里长期政局不稳,内战连绵不断,社会崩溃多年,当地人自20世纪起就以海盗为生。

塞内加尔人口1572万,人均GDP 1522美元。塞内加尔也是全球最不发达国家之一,多数人口以农业为生。相比多数非洲国家,塞内加尔多年政局稳定,经济持续增长。从1994年到2010年,塞内加尔首都达喀尔的房地产价格飙升了约256%。这是因为达喀尔房地产市场被认为是动荡西非的避风港。导致房价上涨的另一个原因,是猖獗的洗钱活动。

冈比亚人口210万,人均GDP 721美元。冈比亚是非洲国土面积最小的国家,以农业为主,经济结构单。

标签:

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注